스페이스플래닝 — 낡은 건물을 호텔 수익 자산으로 바꾸는 시공 엔진

도심의 오래된 주택과 근린생활시설은 한동안 애매한 자산이었다. 매매 시장은 식었고, 단순 임대만으로는 수익률을 설명하기 어려웠다. 그런데 숙박 수요는 다시 도심 안쪽으로 파고들었고, 스페이스플래닝은 그 간극에서 누적 1,500억원 수주와 7,000객실 이상 시공을 돌파했다⁴. 이번에는 더휴식과 함께 기존 건물을 웰니스 호텔 브랜드 루프 서울로 전환하며, 낡은 부동산을 숙박 상품으로 다시 쓰는 시장의 전면에 섰다¹.

왜 기존 건물 전환이었나 — 새로 짓기보다 바꾸는 쪽이 빨라졌다

스페이스플래닝이 겨냥한 시장은 단순 인테리어가 아니다. 주택, 근린생활시설, 의료시설처럼 이미 도심 안에 존재하지만 수익 구조가 약해진 건물을 관광 숙박 시설로 바꾸는 일이다. 루프 서울은 바로 그 구조를 전면에 둔 브랜드로, 거래 침체로 매수자가 줄어든 주택이나 임대 수익 개선이 필요한 건물을 호텔로 전환하는 모델이다¹.

이 전환은 보기보다 까다롭다. 관광 숙박 시설로 바꾸려면 소방 설비 신설, 발코니 원복, 건축법과 소방법 검토가 연쇄적으로 따라붙는다¹. 그래서 이 시장의 병목은 디자인 취향이 아니라 법규·공사비·객실 수익성을 한 번에 계산하는 실행력이다. 스페이스플래닝이 사내 전문 건축사를 두고 설계 초기 단계부터 규정을 검토한다고 밝힌 이유도 여기에 있다¹.

더휴식이라는 모회사 맥락도 중요하다. 더휴식은 개발 자산 1조원, 2025년 영업이익 203억원, 5년 연속 흑자를 공개했다²³. 숙박 운영과 개발 자산을 가진 그룹 안에서 시공 조직이 움직이면, 스페이스플래닝은 외주 시공사가 아니라 상품화 가능한 숙박 자산을 만드는 내부 엔진에 가까워진다.

루프 서울의 구성도 그 방향을 보여준다. 다인실 중심 객실에 스파와 사우나 같은 부대시설을 결합해 수익 채널을 다원화한 것이 특징으로 제시됐다¹. 숙박업에서 객실만 팔아서는 수익률 개선에 한계가 있다. 건물을 호텔로 바꾼다는 말은, 결국 평면과 설비와 부대시설을 수익 모델에 맞춰 다시 짠다는 뜻이다.

무엇이 다른가 — 전통 리모델링과 숙박 전환 시공의 차이

어떻게 티어를 바꿨나 — 숫자가 말하는 세 가지 축

1. 객실 수가 실행 능력을 증명한다. 숙박 시공은 예쁜 공간을 많이 만든다는 문제가 아니다. 객실이 늘어날수록 배관, 방음, 소방, 동선, 유지보수의 복잡도가 올라간다. 스페이스플래닝의 7,000객실 이상 시공 기록은 이 회사가 단발성 인테리어 회사를 넘어 숙박 시설 반복 생산 경험을 쌓았다는 신호다⁴.
2. 수주액은 시장의 신뢰를 압축한다. 설립 이후 5년간 1,500억원 규모 수주를 달성했다는 사실은 발주자가 이 회사를 실험 대상으로만 보지 않았다는 뜻이다⁴. 특히 숙박 전환 공사는 인허가와 공사비 리스크가 크기 때문에, 누적 수주액은 디자인 선호보다 실행 리스크를 감당한 기록에 가깝다.
3. 브랜드 개발은 시공의 상단을 만든다. 스페이스플래닝은 호텔·스테이 브랜드를 20개 이상 개발했다고 밝힌다⁴. 이는 도면과 마감재를 납품하는 데서 끝나지 않고, 어떤 고객에게 어떤 숙박 경험을 팔 것인지까지 관여했다는 의미다. 공간을 짓는 회사가 아니라 숙박 상품을 조립하는 회사로 읽어야 하는 이유다.

The Bet — 왜 이 숫자가 다음 시장의 신호인가

다음 12개월에 지켜볼 지표 3개

1. 루프 서울의 운영 성과 시공 완료는 출발점이다. 다인실 객실과 스파·사우나를 결합한 모델이 실제 객단가, 점유율, 부대매출로 이어지는지가 첫 번째 검증 지표다¹.
2. 전환형 호텔 프로젝트의 반복 수주 누적 1,500억원 수주와 7,000객실 시공은 과거 성과다⁴. 앞으로 중요한 것은 루프 서울 같은 기존 건물 전환 프로젝트가 다른 지역과 건물 유형으로 반복되는지다.
3. 대수선·신축 역량의 확장 스페이스플래닝은 대수선·신축 프로젝트를 10건 이상 진행했다고 밝힌다⁴. 전환형 숙박 시장이 커질수록 단순 리모델링보다 구조·법규·설비 난도가 높은 프로젝트 비중이 늘어날 가능성이 크다.